Proses Pemberian Kredit untuk Usaha Kecil

Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Gurlin bagian legal PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, cabang Makassar dan Bapak Luther, bagian legal PT. Bank Buana, Tbk, cabang Makasar tanggal 24 April 2006 bahwa, prosedur pemberian kredit khususnya untuk kredit usaha kecil baik pada bank milik negara maupun pada bank swasta seperti PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, cabang Makassar dan PT. Bank Buana, Tbk, cabang Makassar pada prinsipnya sama. Pemberian fasilitas kredit oleh PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, cabang Makassar dan PT. Bank Buana, Tbk, cabang Makassar kepada pihak pemohon kredit melalui prosedur sebagai berikut :

1.       Pemohon kredit mengajukan permohonan kredit secara tertulis kepada Badan Administrasi Kredit. Umumnya blangko/formulir permohonan kredit telah disediakan oleh pihak bank dan pemohon tinggal mengisinya saja. di samping harus mengisi blangko tersebut, pemohon kredit juga harus memenuhi syarat lain, yaitu sudah menjadi nasabah bank kurang lebih 1 tahun lamanya.

Bersamaan dengan permohonan kreditnya, pemohon menyertakan data-data sebagai berikut :

·         Surat Izin Usaha (SIUP)

·         Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

·         Akte Nikah

·         Kartu Tanda Penduduk (KTP)

·         Kartu Keluarga

·         Tanda Bukti Kewarganegaraan Indonesia

·         Akte Pendirian Perusahaan (jika berbadan hukum)

·         Foto Copy Sertifikat Hak Atas Tanah

·         Rekening Koran minimal 3 bulan terakhir

·         Laporan keuangan minimal 3 tahun terakhir.

2.       Setelah blangko permohonan kredit yang telah diisi serta data yang harus dilampirkan oleh pemohon kredit telah lengkap, selanjutnya diserahkan ke bagian Analisa Kredit untuk diteliti kebenarannya, untuk mencocokkan data yang ada dengan kondisi riil dari permohonan kredit. Bagian Analisa Kredit harus melakukan penelitian langsung ke lokasi usaha pemohon. Analisa ini bertujuan untuk memperoleh keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan dari calon debitor untuk melunasi pinjamannya sesuai dengan yang diperjanjikan. Dalam melakukan penelitiannya, bagian Analisa Kredit harus melakukan penelitian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, jaminan, dan kondisi ekonomi dari pemohon kredit. Setelah menganalisa data-data yang ada maka hasil analisa tersebut dituangkan dalam Analisa Kredit.

3.       Bagian Analisa Kredit kemudian merekomendasikan kepada komite kredit.

Keanggotaan komite kredit terdiri atas :

·         Pimpinan atau Wakil Pimpinan

·         Kepala Bagian Kredit

·         Kepala Bagian Operasional.

Badan ini selanjutnya berwenang untuk memutuskan apakah permohonan tersebut disetujui atau tidak.

4.       Apabila keputusan Komite Kredit menyatakan permohonan kredit tersebut ditolak, maka keputusan tersebut segera diberitahukan kepada pemohon kredit yang bersangkutan secara tertulis. Tetapi jikalau Komite Kredit mengeluarkan keputusan menyetujui permohonan kredit tersebut, maka tahap selanjutnya adalah mengadakan perjanjian kredit antara pihak bank dengan pemohon kredit.

5.       Pelaksanaan perjanjian kredit atau biasa disebut “akad kredit” antara pihak bank dengan pemohon kredit dituangkan dalam sebuah akta perjanjian kredit.

6.       Di dalam perjanjian kredit dicantumkan segala hak dan kewajiban masing-masing pihak, misalnya hal yang menyangkut tentang syarat-syarat pelaksanaan kredit, syarat pembayaran kembali, benda jaminan, jumlah dan lamanya kredit itu. Hal-hal yang tertulis dalam akta perjanjian kredit adalah sebagai berikut :

·         Maksimum jumlah kredit

·         Jangka waktu kredit

·         Keputusan kredit

·         Bunga atau Provisi

·         Bea materai

·         Bentuk kredit

·         Cara penarikan dan pelunasan kredit

·         Jaminan kredit

·         Asuransi (untuk mencegah apabila terjadi sesuatu yang tidak diinginkan)

·         Ketentuan-ketentuan tambahan.

Akta perjanjian kredit yang telah disetujui oleh pemohon kredit selanjutnya ditandatangani oleh kedua belah pihak.

7.       Tahap berikutnya adalah pengikatan kredit dalam bentuk Akta Notaris/PPAT dan membuat perjanjian Hak Tanggungan.

8.       Setelah Notaris/PPAT dan pihak bank melakukan pengikatan kreditnya secara yuridis, maka fasilitas pemberian kredit untuk debitor yang bersangkutan sudah dapat dicairkan.

9.       Secara berkala pihak bank akan mengawasi kredit yang telah direalisir tersebut dengan mengadakan monitoring terhadap aktivitas rekening nasabah/debitor yang bersangkutan.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Gurlin Bagian Legal PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar dan Bapak Luther Bagian Legal PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar, tanggal 24 April 2006, bahwa pengikatan jaminan dalam prosedur pemberian kredit lebih banyak dengan menggunakan Hak Tanggungan lebih mudah dalam hal pengawasannya mengingat objek dari Hak Tanggungan tersebut berupa benda tidak bergerak, sehingga tidak mudah dipindah tempatkan, berbeda dengan pengikatan jaminan dengan menggunakan fidusia, borgtocht, surety band, di mana objek jaminannya berupa benda bergerak.

Pada prinsipnya, tidak selalu suatu penyaluran kredit harus adanya agunan/barang jaminan, jenis usaha dan peluang bisnis yang demikian debitor pada dasarnya merupakan jaminan terhadap proyek usaha itu sendiri. Dengan kata lain apabila unsur-unsur yang ada telah meyakinkan kreditor atas kemampuan debitor maka jaminan cukup hanya berupa jaminan tambahan saja, tetapi untuk mengimplementasikan prinsip kehati-hatian bank, hampir setiap pinjaman selalu meminta jaminan/agunan dari debitor. Hal ini dapat dipahami, karena suatu kredit dilepas tanpa agunan memiliki risiko yang amat besar jika proyek/bidang usaha yang dibiayai mengalami kegagalan atau kerugian dan debitor tidak mampu lagi untuk membayarnya, maka pihak bank/kreditor akan dirugikan, jika ada agunan maka pihak kreditor akan dapat menarik kembali dana yang disalurkan dengan memanfaatkan jaminan tersebut. Dengan demikian jaminan sangat dibutuhkan dalam praktek perjanjian kredit.

Dalam proses pemberian kredit, seorang debitor yang kreditnya berada dalam kualifikasi bermasalah, apabila sudah sulit untuk dapat memenuhi kewajibannya dengan sukarela sebagaimana yang diperjanjikan dan bank tidak mempunyai upaya untuk dapat memaksa langsung debitor tersebut guna melunasi hutangnya. Penyelesaian kredit bermasalah yang umum digunakan dalam praktek perbankan adalah menyerahkan pengurusannya kepada pihak yang berwenang. Dalam hal kredit-kredit bermasalah terjadi pada bank pemerintah, maka penyelesaiannya dilakukan di Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN). Sedangkan untuk kredit bermasalah pada bank swasta atau perseorangan termasuk badan-badan hukum swasta, maka penyelesaiannya melalui Pengadilan Negeri.

Berdasarkan hasil wawancara penulis dengan Bapak Gurlin Bagian Legal PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar dan Bapak Luther Bagian Legal PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar, tanggal 25 April 2006, bahwa penyelesaian kredit bermasalah antara PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makasar, dan PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar adalah sama, yakni sebelum masalah kredit bermasalah tersebut dilimpahkan kepada yang berwenang, maka pihak bank terlebih dahulu mengajak debitor untuk merundingkan permasalahan yang tengah dihadapinya. Apabila panggilan dari pihak bank mendapat sambutan dari pihak nasabah/debitor, maka dimulailah suatu perundingan yang intinya membahas penyelesaian masalah kredit bermasalahnya. Berdasarkan hasil perundingan tersebut, pihak bank dapat menentukan upaya penyelesaian yang akan ditempuhnya. Terhadap debitor yang masih beritikad baik dapat dilakukan dengan upaya-upaya penyelamatan kredit bermasalah ditempuh melalui beberapa cara yaitu :

1. Penjadwalan kembali, yaitu perubahan jadwal pembayaran dan atau jangka waktunya.
2. Persyaratan kembali, yaitu perubahan sebagian atau seluruh syarat-syarat kredit yang tidak terbatas pada perubahan jadwal pembayaran, jangka waktu, dan atau persyaratan lainnya sepanjang tidak menyangkut perubahan maksimum saldo kredit.
3. Penataan kembali, yaitu perubahan syarat-syarat kredit yang menyangkut penambahan kredit, konversi seluruh atau sebagian tunggakan bunga menjadi penyertaan dalam perusahaan, yang dapat disertai dengan penjadwalan kembali dan atau persyaratan kembali.

Jika negosiasi dilakukan tanpa hasil yang memuaskan misalnya karena pihak debitor meminta perpanjangan waktu atau pihak debitor sengaja mengulur-ulur waktu, maka terhadap debitor yang memperlihatkan itikad buruk tersebut, bank akan mengambil sikap tegas. Pihak bank akan memberikan surat pemberitahuan kepada debitor yang wanprestasi, bila tidak ditanggapi maka disusul dengan surat peringatan pertama yang intinya meminta debitor untuk segera memenuhi kewajibannya. Apabila debitor belum mengindahkannya, pihak bank akan mengirimkan surat peringatan kedua. Surat peringatan ketiga akan menyusul kemudian, jika peringatan sebelumnya diabaikan. Jika langkah-langkah teguran di atas belum membawa hasil maka pihak bank melalui kuasa hukumnya akan melakukan somasi kepada pihak debitor. Setelah tahap-tahap tersebut di atas belum menyelesaikan masalah, maka sebagai upaya terakhir pihak bank akan mengeksekusi barang jaminan. Dalam hal tanah sebagai jaminan kredit yang dibebani Hak Tanggungan maka pihak bank akan mengeksekusi objek Hak Tanggungan itu untuk memperoleh pelunasan bagi piutangnya.

Berdasarkan wawancara dengan Bapak Bapak Gurlin Bagian Legal PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar, tanggal 25 April 2006, bahwa pelanggaran-pelanggaran yang biasa dilakukan oleh nasabah/debitor adalah :

1. Nasabah yang menyalahgunakan fasilitas kredit yang diperolehnya dari pihak bank.
2. Nasabah debitor tidak beritikad baik.

Berdasarkan wawancara dengan Bapak Luther Bagian Legal PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar, tanggal 25 April 2006, bahwa pelanggaran-pelanggaran yang biasa dilakukan oleh nasabah debitor adalah :

1. Nasabah debitor kurang mampu mengelola usahanya.
2. Nasabah debitor wanprestasi.

Berdasarkan hasil wawancara dengan pihak nasabah debitor pada PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar tanggal 28 April 2006, bahwa ternyata pihak bank juga menjadi penyebab terjadinya kredit macet :

1. Kualitas pejabat bank yang kurang memadai sehingga tidak dapat bekerja secara profesional.
2. Persaingan antara bank dalam menarik minat nasabah, sehingga bank kadang-kadang berani berspekulasi, dengan memberi fasilitas kredit yang mudah kepada nasabahnya tanpa memperhatikan prinsip-prinsip perbankan yang sehat.

Berdasarkan hasil wawancara dengan pihak nasabah debitor pada PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar, tanggal 29 April 2006, bahwa ternyata pihak bank juga dapat menjadi penyebab terjadinya kredit macet :

1. Hubungan kekeluargaan antara pejabat bank dengan pihak nasabah debitor yang cukup erat, sehingga dapat dengan mudah memberikan fasilitas kredit tanpa memperhitungkan asas-asas kredit yang baik.
2. Pejabat bank kurang berhati-hati dalam melakukan penelitian terhadap watak, pribadi, dan usaha calon debitor.

Dari hasil wawancara dengan Bapak Gurlin Bagian Legal PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar dan Bapak Luther Bagian Legal PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar, tanggal 26 April 2006 menunjukkan bahwa, dalam memberikan fasilitas kredit kepada nasabah debitor PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar dan PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makasar pada umumnya menerima jaminan atas tanah, khususnya dengan status hak milik, hal tersebut dapat dilihat pada tabel 1 dan 2 berikut ini L

Tabel 1

Rincian Objek Jaminan pada PT. Bank Negara Indonesia, Tbk

Cabang Makassar

No	Objek Jaminan	2004	2005	2006	Jumlah
1	Hak Milik	30	35	41	106
2	Hak Guna Usaha	-	-	-	-
3	Hak Guna Bangunan	14	17	25	56
4	Hak Pakai oleh tanah negara yang menurut sifatnya dapat dipindah tangankan	-	-	-	-

Sumber : Data Sekunder, 2006, diolah

Tabel 2

Rincian Objek Jaminan pada PT. Bank Buana, Tbk

Cabang Makassar

No	Objek Jaminan	2004	2005	2006	Jumlah
1	Hak Milik	21	30	35	86
2	Hak Guna Usaha	-	-	-	-
3	Hak Guna Bangunan	11	15	22	48
4	Hak Pakai oleh tanah negara yang menurut sifatnya dapat dipindah tangankan	-	-	-	-

Sumber : Data Sekunder, 2006, diolah

Tabel 1 dan 2 tersebut di atas menunjukkan bahwa hak milik menjadi objek jaminan Hak Tanggungan  terbanyak dengan jumlah 106 jaminan pada PT. Bank Negara Indonesia, TBk, Cabang Makassar dan 86 jaminan pada PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar, jaminan menggunakan Hak Guna Usaha tidak terdapat pada PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar dan PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar. Jumlah jaminan dengan menggunakan Hak Guna Bangunan pada PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar adalah 56 jaminan, sedang pada PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar adalah 48 jaminan, dan jaminan dengan Hak Pakai atas Tanah Negara tidak terdapat pada PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, cabang Makassar dan PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar.

Hak milik menurut pasal 20 Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan bahwa hak tersebut mempunyai fungsi sosial, Hak Milik ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak milik hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia, badan hukum juga dapat mempunyai hak milik asal saja telah memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pemerintah. Dengan demikian, pada asasnya badan hukum tidak mungkin mempunyai tanah dengan hak milik kecuali ditentukan secara khusus oleh undang-undang atau peraturan lainnya, seperti yang telah ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik adalah :

1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara
2. Perkumpulan Koperasi pertanian yang didirikan berdasarkan Undang-Undang Nomor 79 Tahun 1958.
3. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/ Agraria setelah mendengar pendapat Menteri Agama.
4. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/ Agraria setelah Mendengar pendapat Menteri Sosial.

Hak milik menjadi hapus apabila tanahnya jatuh kepada negara yang dikarenakan, pencabutan hak berdasarkan Undang-undang, penyerahan sukarela oleh pemiliknya, ditelantarkan, disebabkan pemiliknya kehilangan kewarganegaraan Indonesia atau meninggal dunia sehingga hak jatuh ke tangan ahli waris yang berkewarganegaraan asing. Apabila ini terjadi, maka dalam waktu yang ditentukan oleh Undang-undang (1 tahun) tidak melepaskan hak tersebut. Begitu pun kalau hak tersebut dialihkan kepada orang asing atau orang yang mempunyai kewarganegaraan rangkap atau suatu badan hukum (kecuali kepada badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah). Sedangkan jaminan atas tanah dengan hak pakai atas tanah negara belum dapat dijadikan sebagai jaminan.  

Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Andi Bisma, staf kantor Badan Pertanahan Nasional, tanggal 27 April 2006 menyatakan, pemberian Hak Tanggungan menurut Pasal 13 ayat (1) UUHT, wajib didaftarkan pada kantor Pertanahan. Di dalam Pasal 13 (2) dan (3) UUHT dijelaskan bagaimana caranya pendaftaran Hak Tanggungan itu dilakukan. Tata cara pelaksanaannya adalah sebagai berikut :

1.       Setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh PPAT dilakukan oleh para pihak, PPAT mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh Kantor Pertanahan. Pengiriman terebut wajib dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan itu.

2.       Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hal atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

3.       Tanggal buku tanah Hak Tanggungan adalah tanggal hari ke 7 setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ke 7 itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal pada hari kerja berikutnya.      

Selanjutnya Pasal 14 (1) UUHT menentukan bahwa sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam Pasal 14 (4) UUHT ditentukan bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 (3) UUHT, dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Namun, kreditor dapat memperjanjikan lain di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, yaitu agar sertifikat hak atas tanah tersebut diserahkan kepada kreditor.

Setelah sertifikat Hak Tanggungan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan dan sertifikat hak atas tanah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan, sertifikat Hak Tanggungan diserahkan oleh Kantor Pertanahan kepada pemegang Hak Tanggungan. Demikian menurut Pasal 14 (5) UUHT.

Hasil wawancara dengan Bapak Andi Bisma staf kantor Badan Pertanahan Nasional, tanggal 28 April 2006 bahwa, Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin telah diselesaikan. Dalam hal yang demikian maka diadakan roya. Hapusnya Hak Tanggungan tersebut dicatat dalam buku tanah dan sertifikat Hak Tanggungan, juga pada buku tanah dan sertifikat tanah yang dijadikan jaminan.

Pencatatan roya pada buku tanah dan sertifikat tersebut bukan menentukan saat hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan. Hapusnya Hak Tanggungan tersebut terjadi pada saat piutang kreditor terbayar lunas. Penghapusan utang debitor ini dilakukan dengan mengajukan permohonan yang dilengkapi dengan surat keterangan dari debitor  bahwa hutang debitor sudah lunas dan padanya diberi kuasa atau izin untuk menghapus Hak Tanggungan pada kantor pertanahan agar mencatat mengenai hapusnya Hak Tanggungan. Tujuan penghapusan ini adalah agar pihak umum mengetahui telah bebasnya tanah yang bersangkutan yang kemudian dicatat demi kepastian hukum dan kepastian hak.

Sebelum dikirim kepada kantor pertanahan, maka terlebih dahulu bank memberikan catatan pada salinan akta Hak Tanggungan yang terkait dengan sertifikat Hak Tanggungan dengan keterangan bahwa hutang yang dibebani Hak Tanggungan telah dibayar lunas pada tanggal berakhirnya perjanjian kredit. Kemudian bank mengajukan permohonan resmi kepada kantor pertanahan agar hak atas tanah jaminan dicoret dari buku tanah yang bersangkutan. Kantor pertanahan mencatat hapusnya Hak Tanggungan itu pada buku tanah dan sertifikat Hak Tanggungan dan pada buku tanah dan sertifikat objek yang dijadikan jaminan dalam waktu 7 hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan roya dari pihak yang berkepentingan.

Hak Tanggungan juga hapus, jika hak atas tanah yang dibebaninya hapus. Hapusnya hak atas tanah bisa disebabkan karena jangka waktu berlakunya habis, bisa karena dilepaskan oleh pemegang haknya atau karena dibatalkan ataupun karena pencabutan hak. Hak atas tanah yang bisa batal karena hukum jika jatuh kepada subjek yang tidak memenuhi syarat.

Hapusnya Hak Tanggungan yang disebabkan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani dengan sendirinya tidak mengakibatkan hapusnya piutang kreditor yang dijamin. Piutang tersebut tetap berlangsung, hanya saja bukan lagi merupakan piutang yang berkedudukan istimewa yang dijamin dengan Hak Tanggungan.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Taswin staf bagian perdata Pengadilan Negeri Makassar Tanggal 1 Mei 2006 menyatakan bahwa, pelaksanaan eksekusi oleh bank pemerintah dilakukan oleh KP2LN melalui prosedur sebagai berikut :

1.       Pengeluaran surat peringatan yang meminta debitor dalam waktu 8 hari untuk memenuhi kewajibannya secara sukarela yang diikuti dengan surat pernyataan bersama antara debitor dengan KP2LN yang memuat jumlah utang yang harus dibayar pada bank melalui KP2LN.  

2.       Apabila debitor bersedia untuk memenuhi pernyataan bersama tersebut, maka ia dapat mulai melakukan angsuran terhadap hutangnya. Jika pernyataan bersama ini tidak terpenuhi oleh debitor, maka KP2LN mengeluarkan surat paksa yang berjudul “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, yang memuat nama yang berhutang, keterangan tentang alasan-alasan yang menjadi dasar penagihan serta perintah membayar. Surat paksa ini kemudian disampaikan kepada debitor.

3.       Apabila ternyata debitor tetap tidak mau mengindahkan surat paksa yang diberikan kepadanya, maka terhadap objek Hak Tanggungan akan dilakukan penyitaan dan dimuat dalam berita acara penyitaan.

4.       Pengeluaran Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari BPN.

5.       Selanjutnya pelelangan dilakukan oleh KP2LN, sebelum pelelangan objek Hak Tanggungan dilakukan di muka umum, maka terlebih dahulu diumumkan dalam surat kabar yang terbit di kota tempat objek Hak Tanggungan berada sebanyak 2 kali berturut-turut dengan tenggang waktu 15 hari antara pengumuman pertama dan kedua.

6.       Setelah penjualan objek Hak Tanggungan dilakukan maka KP2LN akan mengeluarkan salinan risalah lelang sebagi bukti pembelian di dalam penjualan lelang.

7.       Hasil pelelangannya kemudian diserahkan kepada bank untuk pelunasan utangnya.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Taswin, staf bagian perdata Pengadilan negeri Makassar tanggal 2 Mei 2006 bahwa, pelaksanaan eksekusi pada bank swasta dilakukan oleh Pengadilan Negeri, proses penyelesaian kredit melalui Pengadilan Negeri adalah sebagai berikut, sertifikat Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh BPN, yang menjadi dasar pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan melalui irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. Dengan pencantuman irah-irah tersebut, sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap dan dapat langsung dijalankan. Sertifikat Hak Tanggungan ini merupakan pengganti dari gros akta hipotik yang dulu berlaku sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Pelimpahan perkara kredit bermasalah oleh bank swasta ke Pengadilan Negeri didahului dengan mengajukan surat permohonan eksekusi kepada ketua Pengadilan negeri. Bersama dengan permohonan ini disertakan pula surat-surat lain seperti sertifikat Hak Tanggungan dan akta perjanjian kredit setelah permohonan eksekusi diterima, ketua Pengadilan Negeri akan memanggil debitor yang wanprestasi dan menegurnya agar dalam waktu 8 hari kerja memenuhi kewajibannya. Jika pada waktu yang ditentukan telah lewat, debitor tetap lalai atau setelah dipanggil tetap tidak mau memenuhi kewajibannya, maka ketua Pengadilan Negeri memberi perintah dengan surat agar objek Hak Tanggungan milik debitor disita. Penyitaan dilakukan oleh Panitera Pengadilan Negeri atau jika berhalangan digantikan oleh penggantinya yang sah dan disertai oleh 2 orang saksi yang turut menandatangani berita acara penyitaan itu. Apabila setelah objek Hak Tanggungan itu disita dan debitor tetap tidak mau memenuhi kewajibannya, maka dilanjutkan dengan melakukan pelelangan di depan umum.

Sebelum objek Hak Tanggungan dilelang, terlebih dahulu diumumkan dalam surat kabar yang terbit di kota tempat objek tersebut berada, sebanyak 2 kali berturut-turut dengan tenggang waktu 15 hari antara pengumuman pertama dan kedua. Maksudnya adalah agar semua pihak mengetahui, baik bagi peminat lelang maupun pihak ketiga yang mempunyai kepentingan atas barang dan jaminan tersebut atau merasa dirugikan dengan adanya penjualan lelang itu.

Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud di atas dapat dihindarkan dengan pelunasan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu, beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

Pelelangan objek Hak Tanggungan itu selanjutnya dilakukan dengan perantaraan KP2LN. Dari hasil pelelangan itu, kreditor berhak mengambil pelunasan piutangnya setelah dikurangi dengan biaya perkara dan biaya lelang, yang menurut Pasal 1139 KUHPerdata memang termasuk piutang negara yang pembayarannya harus dilakukan. Setelah objek Hak Tanggungan berhasil terjual, maka KP2LN akan mengeluarkan salinan risalah lelang.

Pembeli yang telah mempunyai salinan risalah lelang dapat mengajukan permohonan balik nama kepada kantor pertanahan, disertai dengan sertifikat tanah. Selain itu pihak yang berkepentingan ini juga harus mengajukan permohonan pencoretan Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dibebani tanggungan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor, bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan sudah lunas.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Taswin, staf bagian perdata Pengadilan Negeri Makassar tanggal 3 Mei 2006 menyatakan bahwa, secara teori pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan kelihatannya mudah dan ringkas, tetapi dalam kenyataannya proses tersebut memerlukan waktu yang relatif lama. Hal ini dapat disebabkan oleh adanya perlawanan atau bantahan dari pihak ketiga, apabila bantahan tersebut cukup beralasan hukum, maka ketua Pengadilan Negeri akan mengeluarkan putusan untuk menunda pelaksanaan lelang.             

B.      Keharusan Adanya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) Bagi Pemilik Jaminan yang Menghadap Sendiri

SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan pemberi Hak Tanggungan kepada kreditor sebagai penerima Hak Tanggungan untuk membebankan Hak Tanggungan atas objek Hak Tanggungan. SKMHT merupakan surat kuasa khusus yang memberikan kuasa kepada kreditor untuk membebankan Hak Tanggungan saja. SKMHT ini wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT. Dengan kata lain, sekalipun harus dibuat dengan akta otentik, pilihannya bukan hanya dengan akta Notaris saja tetapi dapat pula dibuat dengan akta PPAT yang dalam rangka pengikatan jaminan atas tanah yang blangkonya dapat dibeli dengan menggunakan surat pengantar dari PPAT pada kantor pos setempat. Blangko begitu populer di kalangan PPAT. Bagi PPAT bagaikan pena dengan tinta. Salah satunya tidak bisa berfungsi, apabila yang lainnya tidak ada. Dalam arti PPAT baru bisa melaksanakan tugasnya sebagai pejabat umum dalam lingkup hukum perjanjian yang bersifat keagrariaan apabila ada medianya yaitu blangko.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Notaris/ PPAT Berlin Fransiska Leman dan Brilian Thioris pada tanggal 27 April 2006 menyatakan bahwa pada prinsipnya sama mengenai perbuatan hukum para pihak atas pembebanan SKMHT yang dilakukan di depan PPAT dituangkan dalam kolom-kolom blangko SKMHT yang mana telah ditentukan bentuknya (format) isinya terlebih dahulu oleh Badan Pertanahan Nasional. Namun sering terjadi kelangkaan blangko di Kantor Pos, sehingga Notaris atau PPAT sangat sulit untuk memperolehnya. Hal ini bisa menghambat dalam melakukan pengikatan jaminan. Pengikatan jaminan ini dilakukan dengan akta SKMHT agar perbankan mempunyai kepastian hukum sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. SKMHT ini merupakan surat kuasa yang diberikan oleh pemilik jaminan kepada kreditor sebagai syarat untuk pengikatan jaminan dalam memperoleh fasilitas kredit dari pihak kreditor.

Kreditor setelah memperoleh SKMHT dari debitor atau pemilik jaminan, maka selambat-lambatnya 1 bulan setelah diberikan SKMHT diwajibkan untuk memasang Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Namun SKMHT yang kemudian dilanjutkan dengan pengesahan Hak Tanggungan oleh kreditor mengakibatkan pengeluaran biaya yang cukup besar, sedangkan debitor hanya mendapat fasilitas kredit kecil sehingga untuk menghemat biaya-biaya yang dikeluarkan oleh debitor, maka ada kebijakan dari pemerintah yang menentukan bahwa bagi kredit usaha kecil cukup dipasang SKMHT saja.

Hal ini disebutkan dalam Surat Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT, untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu dan Surat Keputusan Direksi Bank Nomor 26/24/KEP/DIR/1993 tentang Kredit Usaha Kecil yang kemudian dicabut dan diganti dengan Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 30/55/KEP/DIR tanggal 8 Agustus 1998. Dalam surat Keputusan Direksi Bank tersebut disebutkan bahwa :

“Perbankan Indonesia bertujuan menunjang pelaksanaan pembangunan nasional dalam rangka meningkatkan pemerataan, pertumbuhan ekonomi, dan stabilitas nasional ke arah peningkatan kesejahteraan rakyat banyak”.

Seperti di kemukakan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1996, tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan SKMHT untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu. Pasal 1 menegaskan bahwa : “SKMHT yang diberikan untuk menjamin jenis-jenis kredit usaha kecil sebagaimana dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 26/24/KEP/DIR/ tanggal 29 Mei 1993 berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok”. Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 30/55/KEP/DIR tanggal 8 Agustus 1998. Dengan demikian untuk kredit usaha kecil peningkatan jaminan cukup dilakukan dengan SKMHT, sedangkan untuk kredit produktif pengikatan jaminannya dilakukan dengan APHT.

Hal ini sejalan dengan penjelasan UUHT Nomor 4 Tahun 1996 pada Pasal 15 ayat (1) yang menyatakan bahwa : “Pada asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan. Hanya apabila benar-benar diperlukan yaitu dalam hal pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT, diperkenankan penggunaan SKMHT, sejalan dengan itu, surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan mengenai muatannya sebagaimana ditetapkan pada ayat ini. Tidak dipenuhinya syarat ini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan  batal demi hukum. Hal ini berarti bahwa surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan APHT. PPAT wajib menolak permohonan untuk membuat APHT, apabila SKMHT tidak dibuat sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan termaksud di atas”.

Apabila dilihat penjelasan pasal tersebut, maka bagi debitor diwajibkan memasang APHT. Namun dengan dikeluarkannya Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia dan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional di atas, maka cukup pengikatan jaminan dengan SKMHT saja.

Dari penjelasan tersebut nampak bahwa SKMHT bukan hanya diperjanjikan jika pemberi Hak Tanggungan berhalangan hadir tetapi juga diberikan kepada yang hadir sendiri di hadapan Notaris/ PPAT. Hal ini ditegaskan pula dalam Pasal 15 ayat (5) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang berbunyi : “Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku”.

Jadi dapat ditegaskan bahwa SKMHT adalah surat kuasa dari debitor untuk memperoleh fasilitas kredit sebagai suatu bentuk perjanjian antara debitor dan kreditor.

Undang-undang Hak Tanggungan menetapkan bahwa pada dasarnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan. Namun dalam hal diperlukan bahwa bila nasabah debitor pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT, dapat memberikan kuasa kepada orang lain. SKMHT ini wajib dibuat dengan akta Notaris atau PPAT dan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut :

1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dari pada membebankan Hak Tanggungan
2. Tidak memuat kuasa substitusi
3. Mencantumkan secara jelas objek Hak Tanggungan, sejumlah uang nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi hak tanggungan.

Untuk memberikan kepastian dan kelangsungan pembebanan Hak Tanggungan, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir karena alasan apapun kecuali kuasa tersebut dilaksanakan. Menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata pemberian kuasa dapat berakhir antara lain karena meninggal dunia, pailit, atau di bawah pengampuan. Namun dengan adanya Undang-undang Hak Tanggungan maka secara otomatis Kitab Undang-undang Hukum Perdata dinyatakan tidak berlaku lagi karena dipandang bahwa pemberian kuasa menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata akan menimbulkan kerugian bagi kreditor.

Apabila debitor menarik kuasa yang diberikan kepada kreditor dalam hal perjanjian kredit tersebut maka bank akan mengalami kerugian karena dari perjanjian kredit tersebut bank memperoleh keuntungan melalui bunga yang dibayarkan setiap bulan. Sesuai dengan alasan yang telah dikemukakan tersebut maka dalam rangka memberikan perlindungan kepada kreditor, UUHT menetapkan bahwa SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir karena alasan apapun juga. Pemberian kuasa ini hanya berakhir jika telah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya.

Menurut Pasal 15 ayat (3) UUHT, SKMHT untuk tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selama-lamanya 1 bulan setelah diberikan, dan menurut ayat (4) untuk hak atas tanah yang belum terdaftar, pembuatan APHT dilakukan selambat-lambatnya 3 bulan sesudah diberikan, SKMHT tersebut batal demi hukum bila tidak diikuti dengan pembuatan APHT sebagaimana dipersyaratkan.

Ketentuan mengenai jangka waktu sebagaimana dimaksud pada Pasal 15 ayat (3) dan ayat (4) UUHT tersebut di atas, tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perUndang-undangan yang berlaku. Demikian ditentukan dalam Pasal 15 ayat (5) UUHT.

Menurut penjelasan Pasal 15 ayat (5) UUHT tersebut, kredit tertentu yang dimaksudkan dalam ayat (5) tersebut misalnya adalah kredit program, kredit kecil, kredit pemilikan rumah (KPR), dan kredit lainnya yang sejenis. Penentuan batas waktu berlakunya SKMHT untuk jenis kredit tersebut dilakukan oleh Menteri yang berwenang di bidang pertanahan setelah mengadakan koordinasi dan konsultasi dengan Menteri Keuangan, Gubernur Bank Indonesia, dan pejabat lain yang terkait.

Ketentuan pelaksanaan dari Pasal 15 ayat (5) UUHT tersebut adalah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun 1996, tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan SKMHT yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil disebutkan pula dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 26/24/KEP/DIR tanggal 28 Mei 1993, bahwa SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan. Sejalan dengan makin berkembangnya persoalan kredit yang sangat dibutuhkan pada saat sekarang ini maka Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 26/24/KEP/DIR tanggal 28 Mei 1993 kemudian dicabut dan diganti dengan Surat Keputusan Direksi Bank Indonesua No. 30/55/KEP.DIR tanggal 8 Agustus 1998.

Surat Direksi Bank Indonesia tersebut digunakan sebagai dasar dalam hal pemberian fasilitas kredit karena Surat Direksi Bank Indonesia ini tidak bertentangan dengan Undang-undang 1945 dan Pancasila yakni mensejahterakan masyarakat Indonesia baik materil maupun spiritual. Hal ini dapat dilihat dari tujuan perbankan Indonesia yaitu :

“Bahwa Perbankan Indonesia bertujuan menunjang pelaksanaan pembangunan nasional dalam rangka meningkatkan pemerataan, pertumbuhan ekonomi, dan stabilitas nasional ke arah peningkatan kesejahteraan rakyat banyak”.

Pembuatan SKMHT pada prinsipnya sama untuk kredit usaha kecil pada Notaris/PPAT Erlin Fransiskan Leman dan Brillian Thioris berdasarkan wawancara tanggal 27 April 2006 mengenai tata cara pembebanan SKMHT pada Notaris/PPAT Erlin Fransiska Leman dan Brillian Thioris menyatakan bahwa, bagi nasabah debitor yang ingin memperoleh fasilitas kredit dan debitornya pemilik jaminan atau pemberi Hak Tanggungan walaupun dapat menghadap sendiri tetap diikat dengan SKMHT. SKMHT untuk kredit usaha kecil tersebut berlaku hingga berakhirnya perjanjian pokok. Walaupun dalam Undang-undang Hak Tanggungan Nomor 4 tahun 1996 ditentukan bahwa SKMHT tersebut baik untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT dengan jangka waktu 1 bulan untuk hak atas tanah yang telah terdaftar dan 3 bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar, seperti yang dipraktekkan dalam kehidupan sehari-hari. Namun untuk ketentuan kredit tertentu sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 4 tahun 1996, jangka waktu berlaku sampai berakhirnya perjanjian pokok. Kebijakan pemerintah tersebut dimaksudkan untuk memberikan kemudahan kepada masyarakat khususnya dari golongan ekonomi lemah atau pengusaha kecil lemah untuk memperoleh fasilitas kredit dari perbankan.

Adapun rincian jumlah pemasangan SKMHT untuk kredit usaha kecil pada Kantor Notaris/PPAT Erlin Fransiska Leman dan Brillian Thioris dapat kita lihat pada tabel 3 dan 4 di bawah ini.

Tabel 3

Pemasangan SKMHT untuk Usaha Kecil pada Kantor Notaris/PPAT

Erlin Fransiska Leman, S.H.

No	Pemasangan SKMHT	2004	2005	2006	Jumlah
1	SKMHT untuk Kredit Usaha Kecil	60	79	90	229

Sumber : Data Sekunder, 2006, diolah

Tabel 4

Pemasangan SKMHT untuk Usaha Kecil pada Kantor Notaris/PPAT

Brillian Thioris, S.H.

No	Pemasangan SKMHT	2004	2005	2006	Jumlah
1	SKMHT untuk Kredit Usaha Kecil	60	79	90	229

Sumber : Data Sekunder, 2006, diolah

Pemberian kredit bagi debitor yang bergolongan ekonomi tinggi dianggap tidaklah terlalu bermasalah karena mereka bisa memperoleh kredit yang paling tinggi karena objek jaminannya juga tinggi. Persoalannya adalah bagi masyarakat kecil yang mana kredit yang diberikan padanya dibatasi karena jaminannya kecil.

Oleh karena itu dalam Pasal 1 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional ditentukan jenis-jenis Kredit Usaha Kecil untuk dapat menentukan dapat tidaknya diikat dengan SKMHT. Penggolongan yang dimaksud adalah :

1. Kredit yang diberikan kepada nasabah debitor usaha kecil, yang meliputi :

1)      Kredit Kepada Koperasi Unit desa

2)      Kredit Usaha Tani

3)      Kredit Kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya.

2. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) yang diberikan untuk pengadaan perumahan, yaitu :

1)      Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah sederhana, atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 M² (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 M² (tujuh puluh meter persegi).

2)      Kredit yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 M² (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 M² (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.

3)      Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana dimaksud nomor 1 dan 2.

3. Kredit lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan Rakyat dengan plafond kredit tidak melebihi Rp. 50.000.000, antara lain :

1)      Kredit umum pedesaan

2)      Kredit kelayakan usaha (yang disalurkan oleh Bank Pemerintah).

Berdasarkan wawancara dengan Notaris/PPAT Erlin Fransiska Leman dan Brillian Thioris tanggal 28 April 2006 mengenai biaya pembuatan APHT pada prinsipnya sama, di mana pembuatan APHT memerlukan biaya yang cukup besar, sehingga bagi masyarakat kecil mungkin bisa digunakan untuk menambah modal usahanya. Oleh karenanya berdasarkan adanya kebijakan dari perbankan bagi usaha kecil berdasarkan Peraturan Menteri Agraria tersebut di atas maka cukup dipasang SKMHT.

C.      Alasan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagai Syarat Kredit Perbankan

Berdasarkan hasil wawancara tanggal 26 April 2006 dengan Bapak Gurlin Bagian Legal PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar dan Bapak Luther Bagian Legal PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar menyatakan pada prinsipnya sama bahwa, SKMHT dapat dijadikan sebagai syarat kredit perbankan, khususnya bagi kredit usaha kecil yang mana jumlah kreditnya berada di bawah Rp. 50.000.000 cukup dibuatkan SKMHT.

Hal tersebut merupakan kebijakan pemerintah untuk meringankan beban masyarakat ekonomi lemah dalam memperoleh fasilitas kredit di mana dalam suatu perjanjian kredit pihak kreditor meminta pihak debitor untuk langsung memasang APHT maka debitor yang jumlah kreditnya berada di bawah Rp. 50.000.000 merasa sangat diberatkan, mengingat biaya pembuatan APHT dirasakan sangat mahal oleh nasabah debitor, maka berhubungan dengan alasan tersebut, dan sesuai dengan Ketentuan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu SKMHT. Maka kategori kredit usaha kecil yang jumlah kreditnya di bawah Rp. 50.000.000 cukup dibuatkan SKMHT. Disebutkan pula dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 26/24/KEP/DIR tanggal 28 Mei 1993 yang kemudian dicabut dan diganti dengan Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 30/55/KEP/DIR tanggal 8 Agustus 1998 bahwa SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya suatu perjanjian pokok.

Surat Direksi Bank Indonesia tersebut digunakan sebagai dasar dalam hal pemberian fasilitas kredit karena Surat Direksi Bank Indonesia ini tidak bertentangan dengan Undang-undang 1945 dan Pancasila yakni mensejahterakan rakyat Indonesia.

Dalam penjelasan sebelumnya dinyatakan bahwa untuk memperoleh fasilitas kredit dari perbankan diperlukan suatu jaminan. Dengan jaminan ini maka bank memiliki kepercayaan untuk memberikan fasilitas kredit kepada debitornya. Jaminan yang diberikan oleh debitor di sini oleh bank dianggap sebagai suatu jaminan yang nantinya apabila debitor lalai membayar fasilitas kreditnya maka secara otomatis bank akan melakukan penjualan atas tanah tersebut sebagai alat untuk melunasi kredit dari debitor.

Dalam suatu perjanjian pokok dengan pembebanan Hak Tanggungan, terdapat janji-janji atau klausul pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang. Sejalan dengan itu Pasal 10 ayat (1) UUHT menyebutkan :

“Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atas perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut”.

Janji-janji sebagaimana dikemukakan pada Pasal 10 ayat (1) UUHT sebagaimana disebutkan kemudian baru dituangkan dalam APHT sebagaimana dimaksud pada pasal 11 ayat (2) UUHT, yaitu :

1.       Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan objek Hak Tanggungan dan atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan atau menerima uang sewa di muka kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.

2.       Janji yang membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek Hak Tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.

3.       Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola objek Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi objek Hak Tanggungan apabila debitor sungguh-sungguh cedera janji.

4.       Janji yang memberikan kewenangan kepada pemberi Hak Tanggungan untuk menyelamatkan objek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek Hak Tanggungan arena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan Undang-undang.

5.       Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama, mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri atas objek Hak Tanggungan apabila debitor cedera janji.

6.       Janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertama bahwa objek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan.

7.       Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas objek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang Hak Tanggungan.

8.       Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila objek Hak Tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.

9.       Janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya jika objek Hak Tanggungan diasuransikan.

10.   Janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan.

11.   Janji bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah bersangkutan.

Dengan klausul yang tercantum dalam perjanjian pokoknya, maka pelaksanaan pemberian Hak Tanggungan harus dituangkan ke dalam suatu akta. UUHT tidak menghendaki SKMHT dibuat secara bawah tangan melainkan dalam Pasal 15 ayat (1) UUHT, yang menyatakan bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat dengan akta Notaris atau akta PPAT.

Wawancara dengan Bapak Gurlin Bagian Legal PT. Bank Negara Indonesia, Tbk, Cabang Makassar dan Bapak Luther Bagian Legal PT. Bank Buana, Tbk, Cabang Makassar tanggal 26 April 2006 menyatakan bahwa, pada prinsipnya sama bahwa, SKMHT dapat dijadikan sebagai syarat kredit perbankan karena di dalam SKMHT tersebut harus memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (1) UUHT, yaitu :

1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan Hak Tanggungan.
2. Tidak memuat kuasa substitusi.
3. Mencantumkan secara  jelas objek Hak Tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.

Yang dimaksud dengan tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat kuasa untuk menjual, menyewakan objek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak atas tanah. Demikian menurut penjelasan Pasal  15 ayat (1) huruf a UUHT. Dengan demikian, ketentuan Pasal 15 ayat (1) UUHT itu menuntut agar SKMHT dibuat secara khusus hanya memuat pemberian kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan saja, sehingga dengan demikian juga terpisah dari akta-akta lainnya.

Yang dimaksud dengan pengertian substitusi menurut Undang-Undang ini adalah penggantian penerima kuasa melalui pengalihan.

Yang dimaksud dengan jumlah hutang menurut penjelasan Pasal 15 ayat (1) huruf c UUHT, “jumlah hutang yang dimaksud pada huruf ini adalah jumlah hutang sesuai dengan yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) UUHT.

Dengan persyaratan yang demikian akan memberikan jaminan kepastian hukum, khususnya bagi objek yang dijadikan sebagai jaminan. Dalam pemberian kredit bank juga mensyaratkan agar sertifikat hak atas tanah dari objek jaminan tersebut wajib disimpan oleh pihak bank selama kredit tersebut berlangsung.