Hak Atas Tanah

Untuk lebih memfokuskan pada pokok pembahasan, maka penulis selanjutnya akan menguraikan pengertian hak atas tanah, macam-macam hak atas tanah yang berlaku dalam hukum positif bangsa Indonesia yaitu dalam Hukum Adat dan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Adapun pengertian dan macam-macam hak atas tanah yang akan diuraikan berikut ini hanya terbatas pada hal-hal pokok.

1.    Pengertian Hak Atas Tanah

Dalam Pasal 4 ayat (1) dan (2) tertulis bahwa :

Atas dasar menguasai dari negara ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai baik secara sendirian maupun secara bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum, di mana hak atas tanah ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah-tanah yang bersangkutan sedemikian rupa, begitu pula bumi dan air serta ruang udara di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Materi pasal tersebut memberikan hak-hak kepada orang-orang atau badan hukum baik secara perorangan maupun secara korporasi atau bersama-sama yang meliputi permukaan bumi, tubuh bumi yang ada di bawahnya serta air dan ruang angkasa yang ada di atasnya untuk digunakan atau dimanfaatkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan. 

2.    Macam-macam Hak Atas Tanah 

Seperti telah di kemukakan di atas bahwa hak-hak atas tanah yang berlaku pada saat ini adalah hak-hak tanah yang diatur dalam Hukum Adat dan UUPA. Mengenai hak atas tanah tersebut akan diuraikan lebih lanjut :

a.    Hak atas tanah menurut Hukum Adat

Hak atas tanah yang dikenal berdasarkan ketentuan hukum adat yaitu :

1)    Hak Ulayat (hak persekutuan atas tanah)

Untuk mengetahui lebih jelas mengenai hak ulayat, berikut ini penulis akan menguraikan beberapa pengertian hak ulayat yang di kemukakan oleh beberapa pakar.

Ter Haar (1983:71) mengatakan bahwa hak ulayat adalah :

Hubungan hidup antara umat manusia yang teratur susunannya dan bertalian satu sama lain di satu pihak dan tanah di lain pihak, yaitu tanah di mana mereka dimakamkan dan menjadi tempat kediaman orang-orang halus pelindungnya beserta arwah leluhurnya yang di mana mereka meresap daya-daya hidup termasuk juga hidupnya umat itu dan karenanya tergantung dari padanya yang dirasakan dan berakar dalam alam pikirannya yang berpasangan.

Adapun menurut C.C.J. Maasen (Eddi Ruchiyat 1984:31) mengatakan bahwa hak ulayat adalah :

Hak desa menurut adat dan Kemauannya untuk menguasai tanah dalam lingkungan daerahnya buat kepentingan orang lain (orang asing) dengan membayar kerugian pada desa, dalam hal mana desa itu sedikit banyak turut campur dengan pembukaan tanah itu dan turut bertanggung jawab terhadap perkara yang terjadi di situ yang belum dapat terselesaikan.

Sedangkan menurut pendapat Budi Harsono (1999:185) bahwa :

Hak ulayat merupakan serangkaian wewenang dan kewajiban suatu masyarakat adat yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam lingkungan wilayahnya sebagai pendukung utama penghidupan dan kehidupan masyarakat yang bersangkutan sepanjang masa.

Dari beberapa pengertian di atas dapat dikatakan bahwa hak ulayat mempunyai hubungan yang erat dan sangat kuat dengan masyarakat persekutuan hukum adat dengan tanah yang berada dalam lingkungan mereka yang merupakan pendukung utama bagi penghidupan mereka, juga mempunyai nilai religius magis dan karena kuatnya hubungan hukum tersebut sehingga masyarakat mempunyai hak yang berdaulat terhadap gangguan penggunaan tanah ulayatnya secara kolektif dan penggunaannya oleh orang luar atau orang asing.  

2)    Hak Perseorangan 

Pada dasarnya hak perseorangan mempunyai hubungan timbal balik dan tidak dapat dipisahkan dengan hak ulayat itu sendiri, hal ini disebabkan oleh suatu perbandingan hak yang terbalik antara masyarakat secara kolektif atau hak desa dengan hak seorang warga masyarakat secara individual, yakni jika hak perseorangan kuat maka hak ulayat melemah dan begitu pun sebaliknya.

Menurut Surojo Wignjodipuro penggunaan hak perseorangan wajib menghormati :

-       Hak ulayat desanya;

-       Kepentingan-kepentingan orang lain yang memiliki tanah;

-       Peraturan-peraturan adat setempat.

Sedangkan macam-macam hak perseorangan hukum atas tanah menurut Ter Haar yaitu :

-       Hak Milik;

-       Hak Menikmati;

-       Hak terdahulu;

-       Hak pakai;

-       Hak gadai dan hak sewa;

-       Hak pungut hasil karena jabatannya;

-       Hak terdahulu untuk membeli.  

b.    Hak atas tanah menurut UUPA

Dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA dengan jelas tertulis macam-macam hak atas tanah yang dapat dimiliki baik secara sendiri maupun bersama – sama dengan orang lain. Hak atas tersebut adalah :

1)    Hak Milik

Pengertian hak milik berdasarkan ketentuan UUPA khususnya dalam Pasal 20 tertulis bahwa :

“Hak milik adalah hak turun – temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6”.

Hak milik itu sendiri berdasarkan ayat 2 pasal ini menyatakan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak milik sifatnya mutlak tidak terbatas atau tidak dapat diganggu gugat tetapi hak tersebut harus pula memperhatikan kepentingan masyarakat umum.

 Dalam penjelasan UUPA bahwa hak milik tersebut terkuat dan terpenuh artinya adalah agar hak milik dapat dibedakan dengan hak atas tanah lainnya dan juga untuk menunjukkan bahwa di antara hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki seseorang, hak miliklah yang paling kuat dan terpenuh.  

2)    Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28 mengatakan bahwa :

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana diatur dalam Pasal 29 guna perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.

Jadi hak guna usaha dalam hal ini hanya semata-mata diperuntukkan bagi suatu kegiatan produksi tertentu serta mempunyai batas waktu tertentu dalam pengelolaannya.

3)    Hak Guna Bangunan

Dalam Pasal 35 mengatur tentang Hak Guna Bangunan yang dinyatakan bahwa :

“Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memperoleh bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun”.

Hak Guna Bangunan berdasarkan pengertian di atas dapat diketahui bahwa hanya diperuntukkan dalam hal mendirikan dan mempunyai bangunan. Mendirikan berarti membuat bangunan baru atau membeli bangunan yang berdiri di atas hak guna bangunan.

4)    Hak Pakai

Pengertian hak pakai menurut Pasal 41 UUPA adalah sebagai berikut :

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.

Ketentuan pasal tersebut di atas menjelaskan bahwa, setiap orang diberikan wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan baik secara cuma-cuma dengan pembayaran ataupun dengan pemberian berupa jasa akan tetapi tidak bertentangan dengan ketentuan sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

5)    Hak Sewa

Hak sewa dalam UUPA secara tegas diatur dalam ketentuan Pasal 44 ayat (1) yang menyatakan bahwa :

Seseorang atau badan hukum yang mempunyai hak sewa atas tanah. Apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sewa. Pembayaran sewa dapat dilakukan :

a.    Satu kali atau pada tiap waktu-waktu tertentu.

b.    Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.

Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.

Mengenai prosedur untuk memperoleh hak sewa tersebut harus melalui suatu perjanjian yang dibuat dihadapkan notaris atau camat setempat sehingga memiliki dasar hukum.

6)    Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia dan diatur dalam peraturan pemerintah. Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.

Ketentuan tersebut ditegaskan dalam UUPA khususnya Pasal 46 ayat (1) dan (2).

7)    Hak-hak yang sifatnya sementara

Adapun mengenai hak-hak yang diberi sifat sementara oleh UUPA dimaksudkan bahwa suatu ketika hak-hak tersebut akan ditiadakan sebagai lembaga-lembaga hukum karena UUPA menganggapnya tidak sesuai dengan asas-asas hukum agraria terutama mengenai dicegahnya tindak pemerasan.

Asas yang dikembangkan dalam hukum agraria yang baru adalah bahwa tanah pertanian harus dikerjakan atau diusahakan sendiri secara aktif oleh yang mempunyai tanah pertanian tersebut. Hak-hak atas tanah yang memungkinkan terjadinya pemerasan orang atau golongan tidak boleh ada di dalam hukum agraria. Hak gadai, hak usaha bagi hasil dan hak sewa tanah pertanian adalah hak-hak yang memberi wewenang kepada yang mempunyai tanah untuk menguasai dan mengusahakan tanah kepunyaan orang lain.